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怎么解决借名购买经适房纠纷?

来源:网络  作者:未知  时间:2016-02-22

  1、借名购买经济适用房等特殊房屋的合同效力

  对于该类合同的效力,我国不同法院有不同的认识,有的法院认为该类合同为无效合同,理由是双方当事人,尤其是实际出资人存在恶意规避法律或国家政策的行为,属于《合同法》中关于违反法律规定或以合法形式掩盖非法目的无效合同情形,其签订合同的标的是买卖某种特定的购房资格,而非房屋本身,应当认定为无效。而有的则认为,我国《合同法》明确规定违反国家法律法规强制性规定的合同才属无效,而关于经济适用房上市交易的相关规定不属于法律,亦不属于法规,从维护市场交易秩序的角度出发,该类合同不应判归无效,合同双方如果能够按照规定补缴税收,合同仍应属有效。

  2、借名买经济适用房产权归谁?

  房屋产权以产权证为准。根据《城市房地产管理法》第60条,“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”规定及《物权法》第9条,“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外”,因此,房屋产权的归属应以产权证为准,房屋产权登记在名义产权人名下。

  3、借名买经济适用房被借方反悔,怎么办?

  (1)借方当时有资格买房的情况:

  A、涉及的经济适用房的相关政策问题,如果借方当时有资格买房,借方想取得该房屋的所有权,则首先得与被借方达成协议,得到被借方的转让许可(从当初被借方同意借方用其名义购买房屋的情况看,双方有协商的基础)。

  B、按照经济适用房的转让规定办理手续,根据有关国家规定,“经济适用住房属于政策性住房,购房人对已购经济适用住房拥有有限产权。购买经济适用住房满5年后,购买人可以直接补缴政府土地收益综合价款,取得全部产权,并进行变更登记”。

  如果双方同意转让,手续也只能在5年后办理。对此,双方可签订一个转让协议,约定房屋5年后办理过户,同时确定一个相对较高的违约责任,防止双方5年后可能的违约意愿影响协议的履行,从而保护双方的权益。当然,如果双方无法达成转让意向,借方也只能将房屋归还被借方,同时向被借方主张借方支付的房款。

  因此,如果借名买经济适用房被借方反悔,诉争房屋的所有权归被借方所有,实际出资人借方对房产不享有基于物权上的所有权权利,但由于其实际出资,则其与被借方之间发生了基于债权上的债权债务关系,也就是说,虽没有了房,但还有钱。

  (2)借方没有资格买房的情况:

  根据我国合同法的相关规定,以合法手段掩盖非法目的合同无效。因此,不具备购房条件的借方为了购得经济适用房而与被借方之间达成的委托代理合同是违法的。法律不保护此种情形。

  借名买卖经济适用房存在非常大的风险,在实践中,借名买卖屡屡因被借方反悔,容易引起房屋产权纠纷。借名买经济适用房出现纠纷时,往往出现借方无法证明购房款是由自己支付等一系列问题,所以关于借名买房这类问题很有必要找律师帮助。

  4、律师提醒

  实践中,法院审理时,一般不完全依据协议,而是通过当时的行为来推断当时双方的真实意思,法院认定为借名买房一般都是买家选房、入住、装修并付房款及各种费用;也有被法院认定不是借名买房的,一般是由卖家办理相关手续并支付房款并装修,再由卖家交付给买家,这种情况不视为借名买房。认定为借名买房,也并不是买家就能完全得到房屋的,也要看买家现在是否有购房资质。还要看买家的诉讼请求,有的买家没有律师或者律师经验不足,不知道诉讼请求应为过户,而是请求赔偿损失,这种情况就只能将房屋评估,对升值部分,由双方根据责任的大小,由卖方赔偿给买家。也有的卖家没有律师或律师经验不足,没有经过物权确认,直接起诉腾房,法院一般不支持。


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